稳底盘、强资管 新城控股上半年实现营收176.44亿元、净利润8.49亿元

　　26日披露2026年半年度业绩报告，其开发业务继续筑牢稳健底盘，商业板块实现从“辅助”到“主角”的转变，压舱石价值持续凸显，成为企业穿越周期的核心支撑。

　　根据半年报，上半年实现营业收入176.44亿元，归属于上市公司股东的净利润8.49亿元，整体毛利率33.10%，同比提升6.25个百分点。值得一提的是，在开发业务持续收缩的背景下，商业板块的盈利占比不断走高，物业出租及管理业务毛利占比从去年同期77.06%进一步提升至79.90%。

　　数据的背后，是新城控股身份地位的深度重塑：逐步摆脱传统重资产开发逻辑，从持有资产的开发商转向管理资产的资管平台。

　　半年报显示，2026年上半年，公司商业运营总收入为71.12亿元，同比增长2.42%；同期实现合同销售金额约63.57亿元，合同销售面积约102.48万平方米。至此，商业板块半年度收入规模首次超过开发业务，新城控股战略转型迎来历史性拐点，正式迈入商管业务主导的全新发展阶段。

　　利润方面的贡献亦稳步提升。上半年，新城控股物业出租及管理业务毛利达46.67亿元，占公司总毛利比重达79.90%，较去年同期提升2.84个百分点；同时，毛利率稳定在71%高位，推动公司整体毛利水平逆势改善。

　　业内人士表示，收入规模及盈利结构的根本性转变，标志着新城控股已不再是传统意义上的开发商，而是转变成以商业运营为核心的运营商，商业板块已从“第二曲线”转变为利润支柱，成为其穿越周期的主引擎。

　　据悉，其商业业绩持续向好的背后离不开吾悦广场的规模化运营与高效管理。截至2026年二季度末，新城控股已在全国147座城市布局212座吾悦广场，开业及委托管理在营数量达181座，开业规模1675.31万平方米，出租率稳定在98.35%的高位，连续多年维持在95%以上，远超行业平均水平。

　　更关键的是，据公司测算，新城控股商业持续性经营收入为当期利息支出的4倍，仅商业运营收益即可覆盖全部债务利息，搭建起自我造血、强抗风险的现金流闭环，这也是民营房企极为难得的风险安全垫。

　　当前，信用风险仍是房地产行业的核心痛点，新城控股以公开市场债券零违约与高品质交付的双重表现，树立起民营房企稳健经营的样本。

　　债务方面，新城控股上半年如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元，每一笔公开债券均实现提前或如期足额兑付。截至6月末，合联营公司权益有息负债合计19.42亿元，债务规模可控。

　　分析人士认为，长期以来保持公开市场债务“零违约”纪录，是新城控股在行业洗牌中率先站稳安全边际，向市场传递出清晰的经营稳定性信号。

　　上半年，新城控股在融资端亦持续突破，于2月发行3.55亿美元的优先担保票据，并完成了全国首单消费类机构间REITs扩募，扩募规模21.46亿元，持续推进商业资产盘活，更进一步向市场证明了其商业资产的优质性和可证券化价值。

　　新城控股董事长王晓松指出，公司需积极把握市场机遇，在集团层面加快推进公募REITs落地，优化资产组合及资本结构；在开发业务方面，坚定不移推进“保交付”工作，并大力发展新城建管业务；在商管业务方面，则需持续深耕运营提质，提升资产回报。此外，王晓松还强调要在集团层面加强资源统筹，强化组织建设与人才培养，并积极探索AI提效，以坚守和提升新城价值。

　　市场分析指出，在行业周期切换的当下，新城控股开发业务带来的经营压力正逐步缓解，这亦是公司顺应行业周期做出的战略选择。

　　这一点从回款表现中可得到印证。上半年，新城控股实现回款金额75.30亿元，回款率达到118.45%。不难看出，公司更加看重现金流质量，聚焦 “有回款的销售”，守住经营基本盘。

　　同时，保交付带动销售回款改善，进一步夯实公司现金流安全防线。截至报告期末，新城控股在手现金余额75.84亿元，在手现金充裕；净负债率为56.87%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为8.24亿元，经营性现金流净额连续多年为正。

　　中信证券在近期研报中指出，公司业务结构转型迎来重要节点，商管业务营收占比持续走高，传统开发业务存量去化有序推进，资产结构持续优化，盈利能力改善。“我们看好该公司商管业务的长期表现，维持公司盈利预测，预计2026-2028年公司EPS分别为0.44/0.53/0.62元，维持买入评级和21.82元的目标价不变。”

　　此外，依托双轮驱动战略沉淀多年的管理能力，新城控股将其转化为可对外输出的轻资产服务，代建、代管业务正成为公司轻量化发展的新支点。2026年上半年，新城建管新签代建项目规划建面 553 万平方米，代建项目总计交付 70 万平方米，目前累计管理项目达179个，累计总管理建面超 3200 万平方米。