2026年8月28日，央行和金融监管总局联合发布了一项新政策：个人住房贷款最长年限从30年延长到40年，同时月所有债务支出/收入比上限从55%提高到60%。媒体对此的反应较为积极，称其为“刚需福音”、“月供门槛直降”。然而，一些网友却表达了不同的看法，认为这是“比命还长的房贷”、“退休了还在给银行打工”。
以100万贷款、3%利率为例，采用等额本息还款方式计算： – 贷款30年：月供约4216元，总利息约为51.8万元。 – 贷款40年：月供约3581元，总利息约为71.9万元。
虽然每月可以少付635元，一年节省7620元，但总利息会多出约20万元。如果按几年前4.3%的老利率计算，40年的总利息将达到109.7万元，比本金还要多，而每月仅减少580元的还款额。
这项政策并不是强制要求贷款必须达到40年，而是将最长贷款期限设为40年，并允许购房者与商业银行协商确定具体期限。银行通常还会考虑借款人的年龄加上贷款年限是否超过70或75岁。例如，35岁的人可以申请40年的贷款，而45岁的人则可能被建议选择30年。
另外，预售房按揭不再“封顶即放款”，而是改为“竣工备案后才放款”。这意味着购房者在未拿到房屋之前，无需边交房租边还月供，这对普通家庭来说更为实际。
线岁的年轻人，特别是那些月薪接近贷款标准，家里凑了首付但月供仍有困难的人。对于计划在未来5至8年内提前还款的人，可以选择40年贷款来降低月供，待资金到位后再一次性偿还大部分贷款，从而避免支付过多利息。相反，收入稳定且能轻松承担30年贷款的人应避免选择40年贷款，因为这会导致支付更多利息。45岁以上的人也不适合选择40年贷款，因为到了退休年龄后可能会面临收入中断的问题。
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