鏖战219轮161亿终落槌：保利华润联手夺下上海“总价地王”

　　《中国经营报》记者在采访中了解到，7月28日，在第六批次集中供地中，杨浦区八埭头组合地块经过219轮激烈竞价，最终被楼面价达到10.2万元/平方米。这一价格不仅刷新了杨浦滨江板块的纪录，更使其成为2026年上海“总价地王”。

　　对于该地块未来售价，上海中原地产首席分析师卢文曦对记者表示：“目前，杨浦滨江板块新房售价约12万~14万元/平方米，结合本次超10万元/平方米的楼板价测算，地块未来入市价格有望突破15万元/平方米，持续刷新区域价格天花板。”

　　此次土拍最受关注的杨浦八埭头地块起始总价高达118.68亿元，是2026年上海起拍价最高的涉宅用地。

　　公开资料显示，杨浦区八埭头地块由三幅子地块整合构成，包含03A1-05、03A2-02两宗纯住宅用地，以及03A2-01餐饮旅馆、商业用地。地块起始总价118.68亿元，楼板价75112元/平方米；剥离商业配建面积后，纯住宅起始楼板价突破77000元/平方米，刷新近年杨浦滨江地块起始价格天花板。

　　其实，八埭头组合地块也是上海核心区存量用地规划调整后入市最快的一宗，该地块本是以商办为主的门户地块，调整为两幅纯住宅用地加一幅商业配套用地，大幅压缩商办比例。调整后，地块纯住宅总建筑面积约14.8万平方米，商业体量保留约1万平方米，成为2026年上海滨江带规模最大的新增宅地供应。

　　当然，高门槛直接筛选出仅有头部央国企才能参与的“顶配”牌局，此次入围的四家竞买人分别是：中海地产（单独竞拍）、金茂与建发联合体、与联合体、招商蛇口、越秀与瑞城联合体。经过219轮的激烈博弈，保利华润联合体笑到最后。

　　从条件看，这宗“百亿地王”的区位条件堪称得天独厚。中指研究院上海数据总经理张文静认为，杨浦八埭头地块坐拥全市稀缺的黄浦江滨江开发资源。该地块位于黄浦江“世界客厅”区段、杨浦西部门户，向西联动北外滩产业集群，向东衔接杨浦滨江数字经济产业带，区域宜居宜业复合属性显著。

　　从历史来看，八埭头素有 “沪东小上海” 之称，也曾是中国近代房地产业的起点之一。从目前来看，杨浦滨江被定位为上海科创高地，美团、B站、抖音、中节能四大数字总部已基本建成，数字产业集群已成型。

　　交通层面，紧邻地铁4号线杨树浦路站，步行可达12号线大连路站；景观层面，地块南向距黄浦江最近处仅约200米，独占黄浦江“S湾”一线江景与陆家嘴核心天际线景观；此外，片区全龄教育、三甲医疗、多元商业等配套全覆盖，未来通过差异化特色商业街区打造，强化复合都市活力街区格局。

　　虽然该地块先天优势突出，但是开发风险也不容忽视。首当其冲的是售价天花板。目前杨浦滨江新房售价在12万~14万元/平方米。而该地块可售住宅楼板价已超过11万元/平方米，未来起步售价预计要突破15万元/平方米。这意味着项目需要大幅突破区域现有价格体系。

　　普睿研究分析认为，按照当前新房售价水平测算，项目剔除商业自持部分后，纯住宅楼板价超过10.9万元/平方米，售价有望达到16万元/平方米，通过打造高端江景产品还可以进一步拉升溢价。同时，地块东北侧不到500米，就是去年6月以9.55万元/平方米的楼板价竞得的杨浦区01C5-02地块，即今年3月开盘的保利外滩曜，该项目备案均价为14万元/平方米。

　　从供应压力来看。58安居客研究院院长张波分析称，当前杨浦内环内已有多个改善型新盘，合计可售房源约1500套，八埭头地块住宅计容约15万平方米，未来又将带来约千套高端房源入市。

　　张波进一步表示：“从板块内今年线上找房群体情况来看，互联网、科创从业者占比超三成，偏好总价在800万元以内，未必会是项目未来主力需求人群。但项目未来的产品力能否与地段相匹配，其销售情况如何，仍有待市场检验。”

　　值得关注的是，保利发展同日还联合徐汇城投以70.6亿元拿下徐汇康健地块，单日拿地金额达231.8亿元，成为本轮土拍当之无愧的最大赢家。

　　根据出让信息，徐汇康健地块为冠生园旧改更新地块，起始总价56.7亿元，为片区多年住宅断供后推出的稀缺改善型复合用地。地块分为N06-38住宅地块、N06-39酒店地块，住宅建筑面积约6.43万平方米，商业及建筑面积约1.78万平方米。

　　现场历经96轮竞价，保利发展最终以总价70.6亿元将该地块收入囊中，成交楼面价79072元/平方米，溢价率24.51%，成为板块新“地王”。

　　今年以来，保利发展在投资端展现出截然不同的进取姿态。据中指数据，保利发展上半年拿地22宗，权益拿地金额377亿元，居行业榜首，主要布局上海、杭州、北京等高能级城市。今年上半年，保利发展在上海拿下4宗地块。3月，保利发展先是以总价59.22亿元竞得上海长宁区中山公园宅地，溢价率6.43%。5月28日，保利发展以5.41亿元拿下青浦地块，次日又以14.3亿元竞得虹口四川北路地块，溢价率17.21%。6月30日，保利发展以6.97亿元摘得松江地块。加上7月斩获的这两宗地块，截至目前，保利发展在上海已经拿下了6宗地块。

　　值得关注的是，保利发展在一线城市激进拿地与此轮换仓策略相关，一线城市也被业内认为在此轮调整中安全边际更高、利润垫更厚、销售流速也更快。

　　对此，卢文曦表示：“当前上海市场筑底修复态势明确，行情显著优于绝大多数城市。房企与其将资金分散布局，面对众多不确定性较强的二三线、三四线城市，不如集中资源押注上海。”

　　保利发展此次连番补仓上海，大有追赶势头。目前，保利发展虽稳居全国销售榜首，但在上海却始终与销冠失之交臂。回顾2025年全年，保利发展在上海实现销售额433.6亿元，排名第三，位居（490亿元）和（486.3亿元）之后。进入2026年上半年，差距进一步拉大。中指院数据显示，今年上半年华润置地、在上海的全口径销售额分别为289.5亿元、263亿元，而保利发展仅录得155亿元，同比降幅接近40%。

　　上海市场的头部之争已进入“寸土必争”的白热化阶段，土储是决定未来排名的“弹药库”。因此，保利发展要在上海更进一步，就必须赌一把，至于能否如愿赌赢，还需要过硬的产品和市场来验证。