深圳楼市年末因一宗“天价”预售许可再次引发关注。12月22日，位于深圳湾核心地段的中信城开信悦湾（备案名：元湾府）首批单位获批，其备案均价高达约24.4万元/㎡，最高单价触及38万元/㎡，刷新了深圳新房住宅有史以来的备案价纪录，成为市场焦点。
从1999年立项搁浅到2025年实现入市，这片土地历经26年的波折后，承载着城市核心资产的价值期待。然而，在顶豪供应集中的当下，面对周边二手房的价格参照以及自身产品力的争议，信悦湾此次入市既是深圳顶豪购买力的极限试探，也是对其坎坷身世与高昂定价的一次市场公投。
信悦湾最直接的冲击力来自于其惊人的备案价格。项目首批推出的156套房源，备案单价区间为17.6万元-38万元/㎡，总价跨度为5327万元-2.5亿元。房源类型聚焦高端改善需求，主力产品为建面约302㎡和370㎡的大平层，另有2套519㎡和658㎡的产品，其中658㎡产品以约38万/㎡的单价锁定深圳新房单价“天花板”位置。
今年年末，深圳湾及周边片区已有多个顶豪项目同步推售。11月底，位于深圳湾片区的华润澐玺开盘，项目备案均价约16.88万元/㎡，最高单价35万元/㎡，凭借核心地段和稀缺产品等优势，该项目实现开盘单日销售金额约130亿元，刷新了2025年以来全国单一楼盘的开盘销售纪录。12月中旬，位于深圳湾超级总部基地的联泰超总湾开盘，项目首推125套建面约300㎡–1000㎡大平层，当日实现销售额约53亿元，该项目最高单价达到34万/㎡。
中信信悦湾以约24.4万元/㎡的整体均价、最高38万元/㎡的单价入市，不仅将深圳新房的价格标尺拉升至前所未有的高度，也使其与周边二手豪宅市场形成了鲜明的价格反差。信悦湾所在的深圳湾片区，早已是豪宅林立的成熟区域。第三方中介平台数据显示，与项目毗邻的半岛城邦四期，二手房挂牌价主要集中在11万至20万元/㎡；翡翠海岸的挂牌价则在16万至28万元/㎡之间。即便将视野扩展至三公里范围内的整个后海-深圳湾豪宅带，恒裕滨城因其特殊户型偶有突破20万元/㎡的成交，但如招商双玺、半岛城邦三期等标杆项目的挂牌均价普遍稳定在12万至16万元/㎡的区间。相比之下，信悦湾的备案均价已显著超越了片区内绝大多数二手房的实际成交水平，形成了明显的“价格溢价”现象。最高38万一平米！深圳新房单价破纪录 刷新豪宅价格天花板